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                                                                  寫字樓市場降溫:空置率走高 業主謹慎對待金融客戶

                                                                  本文由:李曼衍 编辑 2019年07月11日 18:09 民生百态34263 ℃

                                                                  【海南渔船南沙遇险】

                                                                  據這位分析人士了解☆,全國平均空置率在20%左右∟⊙。一些中西部城市、個別華北的城市空置率在30%甚至35%以上∵?。一線城市空置率相對更健康◇□▽,北京、廣州空置率在10%左右或者以下↑,上海相對略高∵⌒,空置率在15%以上﹡,因為上海寫字樓供應在近幾年包括未來幾年是比較充沛的□〇┊。根據世邦魏理仕的最新數據π〇,預計未來六個月∵〇,超過77萬平方米的新增供應入市⊿,空置率將會進一步推升↑〇☆,租金亦將承壓下行﹡。

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                                                                  「過去八年北京寫字樓市場不均衡∵,呈現一邊倒的業主市場狀態▽〇,隨着需求放緩♂□﹡,供應增加∟♂□,目前已經逐步向租戶市場轉變⊙⌒◇。」高力國際華北區董事總經理嚴區海表示♀。

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                                                                  高力國際預計π〇∵,2019-2022年寫字樓新增供應總計約168萬平方米?♂。其中♂〇,2019年寫字樓新增供應共計約81萬平方米♀♂,為近十年新高▽。預計今年下半年的供給高峰將進一步推高平均空置率至歷史新高﹡⊿,並拉低平均租金♂,市場趨勢有利於企業繼續降低寫字樓租賃成本⌒▽。

                                                                  據了解◇,目前國內的商業地產物業租金回報率只有2%-3%┊∵π,很難達到歐美髮達國家5%的平均資產回報率水平♀。根據世邦魏理仕提供的數據??◇,一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右▽。

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                                                                  北京甲級寫字樓空置率的上升∴﹡,也使得租金增速承壓⊙↑,租金回報率下降⊙∴☆。6月28日□,潘石屹宣布銷售預估總價約78億的自持物業∴。他向21世紀經濟報道記者坦言♂△⊙,寫字樓租金回報率不高是其出售物業的原因之一◇?□。「我們物業回報率是3%π,但銀行貸款的利息是4個點♀▽∵,租金回報率還趕不上銀行貸款利息﹡。另外∴⊿,SOHO中國目前資產太單一﹡□,主要是辦公產品┊,出售之後☆♀,儲備點別的東西更好▽⊿∟。」潘石屹說⊿。

                                                                  高力國際提供的數據顯示⊿☆┊,受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響∴♂∵,2019年上半年末北京甲級寫字樓空置率達到11.5%⊿♀,為八年以來的最高值;租金小幅下調π♂∟,平均凈有效租金為每月398.8元/平方米◇,較2018年末環比下降0.6%;新增供應16萬平方米π,總存量達到832萬平方米♂◇△。

                                                                  空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應大幅提升∵。近幾年一些中西部二線城市在短期內集中了大量的新增供應♂〇,導致整體空置率出現上漲┊﹡⊿。

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                                                                  有分析人士向21世紀經濟報道記者指出↑〇,空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應大幅提升△♂⊿。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示?♂,近幾年一些中西部二線城市在短期內集中了大量的新增供應♂⌒◇,導致整體空置率出現上漲┊⊙♀。

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                                                                  「為了更快將空置寫字樓租出↑〇,開發商還提供了免租月等政策吸引租戶⊿┊。」北京金泰國際大廈租賃部李小姐表示⌒。距離金泰國際大廈不遠的CBD商圈是北京遠行地產租售人員小郭主要負責的區域〇。自今年3月份開始⊿,CBD商圈空置率逐漸上升♀⊿,目前已達20%左右▽♀。相比於物業方∟∟〇,小業主更着急將手頭空置的物業租出去∟,因此提供的價格更低一些↑,也更好講價♂⊙。「有些業主只要有顧客∵,價格都好談┊,別低太多就同意∟。」小郭告訴記者◇,他協助租戶壓低價格▽∟﹡,順利成交了幾單♂∵∵。他還觀察到↑,由於通州和亦庄新增的一些寫字樓價格更加便宜∟,許多租戶都被分流了♂。「現在空的房子多﹡♂,客戶選擇餘地大↑☆,都想先租便宜的?┊♂。」小郭說♂△。

                                                                  「我們建議有租賃需求的租戶應抓住該有利時機□⊙,以期以優惠的租金條件享受高品質寫字樓空間☆〇,同時寫字樓業主也要預見到市場的變化▽?,及時調整租賃策略□,以實現租賃業績?﹡▽。」嚴區海說π⊙﹡。

                                                                  從北京市來看∟〇↑,第二季度◇□♂,北京共錄得6筆大宗交易∴⌒?,交易總額達70.3億元↑,環比有所回落π?∵,但上半年累計成交額仍達到230.9億元⊙⌒┊,同比增長30.1%⊿。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元?┊。

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                                                                  「市場沒以前好了﹡。」負責金長安大廈租賃業務的中介人員小蔣語氣中透露出一絲無奈♂☆,他在這一行已經做了6年☆△,見證了不少寫字樓從人來人往到人去樓空的變化◇↑。2014年、2015年正值金融業快速發展⌒,寫字樓里則出現了很多金融公司租戶??⊿。然而⊿⊙,隨着去年互聯網金融行業整頓◇,監管趨嚴♂?,一些企業就此倒下;另一方面┊,受網貸平台爆雷等事件的影響┊∵π,也讓寫字樓業主方變得更加謹慎△♂。

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                                                                  中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發佈的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告》顯示♀∟▽,經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加﹡,預計至2019年底∵♀,17個城市寫字樓平均空置率將突破20%⊿▽,其中15個城市寫字樓空置率將同比上升∵△◇。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值♂☆∟,成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰∟▽,將令其空置率重回上升通道?◇〇。

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                                                                  對此♀♀,高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒給出了他的看法∵。他認為┊,外資湧入中國商業地產更多還是看好北上廣深等城市資產的保值增值能力△。「可見□☆△,境外的資本還是對中國的經濟有信心的□♂△。」

                                                                  通常來講﹡↑〇,寫字樓市場正常的空置率水平在10%左右∟,有些波動屬正常現象☆♂。但受經濟下行與持續充沛的新增供應等因素影響△□,一些城市寫字樓市場已出現明顯異動〇◇∴。

                                                                  ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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