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                                                        回遷小區物業管理痛點待解 "職業經理人"模式受關注

                                                        本文由:刘高峯 编辑 2019年07月12日 12:07 人事任免921 ℃

                                                        【侵华日军毒气铁证】

                                                        這種居民與物業公司之間的僵持持續了幾年♂♀∴。據劉金紅回憶:「之前我們小區的偷盜事件時有發生□∵⌒,電動車根本就不敢往外面停△。」在她看來?☆♂,傳統的物業公司服務模式因為收益和支出是在物業公司內部♀,對外並不透明☆⌒↑,居民們始終不能產生信任▽。「這些村民的習慣還是有什麼事情喜歡找居委會◇。」

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                                                        據了解♀▽□,這種管理模式以實行社區居民議事制度為前提〇〇〇,由社區居委會組織全體居民投票推選出78名議事會成員⊿,再由這些成員推選出7名議事會代表組成社區居民議事會▽,圍繞監督物業服務和經費開支↑,定期召開工作例會〇┊,並對小區管理重大事項進行表決△⊙⊙。

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                                                        「去年我們在公共創收這一塊上☆∟↑,常規的有30多萬元◇∴⊙,其他項目幾十萬元◇〇,大頭兒部分還是在地下△,比如地下儲藏間去年是40多萬元收益?﹡,地下停車場有100多萬元收益⊙♂。」崔麗娜介紹⊿,「原來地下儲藏室和車位都關着♀?,之前物業公司不管□↑♂,怕出事了擔責任♂﹡∟。」

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                                                        「職業經理人」模式大興區清源街道棗園尚城回遷社區▽,建築面積24萬平方米〇⊙,2011年投入使用┊π,共有20棟居民樓∟↑▽,居民2154戶﹡?,大部分為小營村回遷居民♂?。

                                                        記者在居委會和職業經理人辦公室看到的一份《原物業用房進行運營並返還的動議報告》顯示⌒∴◇,因物業與居委會在社區服務站聯合辦公☆,因此原物業用房現作食堂和遊樂園使用π♂,裝修完成後開始收租金∟,預計每年40萬元↑∟⊿,5年收回建設成本〇,而5年後的收益歸全體業主所有∴﹡﹡。

                                                        「我們的工資不是由鼎大物業給的◇∟,而是來自居民交的物業費和小區的公共收益◇↑。」崔麗娜解釋道∵∴。回遷小區物業管理痛點在傳統的小區物業管理模式中∵△,居民在購房時自願與物業公司簽訂合同∟?∟,按時繳納物業費?〇,享受物業公司提供的服務◇♂。

                                                        在物業管理方式上⌒?,據職業經理人介紹♂□,他們根據業主需求∴⌒,向社會招聘保安、保潔、維修、綠化等22項專業服務公司△⊿♀,所有外包單位由職業經理人從專業和市場兩方面進行審核⌒?□,為業主選聘質高價低的專業承包單位﹡∴,並簽訂合同⊿。

                                                        本報記者 吳靜 北京報道「回遷小區的物業管理問題☆,基本上算是物業管理行業里『癌症』『腫瘤』這種級別的了⊿∵☆。」在北京市大興區清源街道棗園尚城回遷社區工作快3年的職業經理人崔麗娜這樣說道△〇♂。

                                                        但這種模式在回遷小區施行時卻不得不面對諸多現實問題□◇﹡。以清源街道棗園尚城回遷社區為例∟π,該小區現有2154戶♂∴,大部分為小營村回遷居民∵,之前並未有繳納物業費的習慣﹡┊▽。再加上是回遷安置房∵◇∴,在開始時物業費有部分是由政府承擔♂▽。「之前這個小區繳納物業費的人只有百分之十幾□□,村民們有一個思維∟☆△,就是他們要先看到你服務的東西∟,才願意交這個錢﹡〇▽。」崔麗娜說道┊⊙♂,「但是物業公司收不來錢﹡▽,他們自然服務得越來越差↑⌒。」

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                                                        開發公共收益據劉金紅介紹﹡♂,目前小區的物業費標準為1.61元/平方米·年┊〇∟。但公共收益才是小區的收入主要部分⌒。「如果只靠收的物業費□♂∵,那是遠遠不夠的π﹡⌒,所以我們在主動開發公共收益◇∟。現在我們小區的收支是絕對能夠平衡的☆∟,不能平衡的話♀,我們自己的工資從哪兒去拿▽□?」崔麗娜說道↑┊。

                                                        崔麗娜指着原物業辦公室介紹道:「比如這個地方□♂▽,我們打算把一樓改為公共食堂△π⌒,二樓改為兒童遊樂園♀π,一年光租金就有40萬元﹡⊙。」

                                                        這種模式中⊙,7位職業經理人所屬的公司是鼎大物業∟┊♀,但據崔麗娜解釋:「如果不是法人單位的話☆,議事會敢跟個人簽嗎﹡◇?萬一我們出了什麼事誰來擔責任⊿∴?所以簽合同還是要以公司名義去簽π⊿。」由於職業經理人的個人收入來自居民所交的物業費和社區公共收益?∵,雙方在利益上達成一致☆⊿。「這些居民其實並不太在意我們到底是物業公司的還是什麼職業經理人┊∴,但他們的確看到這個小區治安和公共服務越來越好了◇,也更加願意交物業費了♀。」據了解♂,該小區物業費收繳率由前幾年的不到20%提升至現在的87%⊿π。

                                                        據劉金紅介紹⌒◇,小區的職業經理人團隊將全部收入和支出情況進行量化公開⊙,所有收支項目進行充分預算和提前報批﹡〇⌒,每項物業服務支出項目都需經過業主集體審核△〇,包括所有的公共區域收益♂,全部進行公示﹡﹡⌒,隨時接受業主查詢和質疑↑☆,並動態更替市場同等價格更優質量或同等質量更低價格的供應商┊〇。

                                                        由於原物業公司服務質量不高π┊⊿,小區配套設施老化♀⊿♂,綠地損毀嚴重?,各類舉報、投訴時有發生?,居民與物業公司矛盾較為突出⌒,2016年度物業費收繳率不足20%﹡,物業服務工作無法正常開展π,原物業公司合同到期後退出▽,小區管理一度處於無序狀態⊿。

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                                                        從以往北京市居民社區的治理情況來看▽,崔麗娜的話並非過分抱怨π◇。回遷小區、老舊小區的物業服務不到位、社區環境差、居民投訴率高等問題一直是政府的心患之一◇♂。

                                                        2017年◇﹡,由棗園尚城社區黨支部牽頭﹡∴〇,經過調研后▽▽,決定試點推行「職業經理人」物業管理模式⌒π﹡。據棗園尚城社區黨支部書記劉金紅介紹∴,所謂的「職業經理人」物業管理模式♀π∴,即職業經理人作為小區物業管家⌒⊿∴,組建服務團隊☆,業主所繳物業費除按比例支付職業經理人薪酬和服務團隊管理費外⊙♂∟,剩餘部分全都用於小區建設與管理◇,且資金使用公開透明﹡,職業經理人履職情況由街道負責考核監督﹡⊙∟,督促提高服務質量♂。

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                                                        回遷小區物業管理的問題集中在哪裡﹡?有哪些破解之道?♀?大興棗園尚城的物業管理案例﹡⊿,或對北京市回遷、老舊小區改造有借鑒意義♂∟⊿。

                                                        《中國經營報》記者了解到┊,自北京市開展群眾關注物業管理突出問題專項治理工作以來?♀,市、區兩級房屋行政主管部門加強監管加大巡查☆⊙。近期∵┊?,北京市住建委對未按要求開展專項治理工作的37家企業集中曝光∟。據了解□⌒,被曝光的企業和小區多集中在東城、西城這樣的老城區▽☆,以及部分回遷小區┊⌒。

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                                                        崔星旺所屬的公司為鼎大物業顧問(天津)有限公司(以下簡稱「鼎大物業」)⊿☆☆,在簽訂合同時⌒△△,是由鼎大物業與居民議事會簽訂∴┊△,崔星旺等職業經理人作為鼎大物業的員工△▽,經過統一培訓、錄用、考核后?,現負責小區的物業管理工作♀?。

                                                        類似可創造公共收益的地方還有很多⊿♂,記者看到小區內不少居民樓下設有自動購物機☆⊙,「這一小片兒地一年的租金1萬多元」♂♂。崔麗娜介紹〇┊⊙,除了購物機外﹡♀,還有舊物回收機、快遞櫃、共享洗車店等∵☆▽。「我們在招攬服務商時也是完全市場化的♀〇,比如安裝寬帶這個事情〇⊙↑,我們是移動、聯通、電信都去找∴π▽,讓他們自己去競爭♂,讓居民去比較∴♂。」

                                                        故此⊿∟♂,在該類小區中產生「職業經理人」這種物業管理模式順理成章┊♂。甚至□,考慮到居民的觀念習慣♀∵,居委會和職業經理人實行的是一體辦公♂?。

                                                        「等於說是小區居民將物業管理相關事宜委託給居民議事會⊿,我們是與議事會簽訂合同♂♀,2017年5月15日正式進駐小區∴。」職業經理人代表崔星旺表示?⊙。

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