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                                                              內資撤離外資入場,鐵獅門如何看待中國市場?

                                                              本文由:李安吉 编辑 2019年07月12日 8:12 海外看中国73283 ℃

                                                              【湖南遭遇强降雨】

                                                              我相信在這個背景中還是能認識到外國資本對中國經濟▽〇⊙,以及中國商業房地產還是持有樂觀的態度π?。面對外資加碼◇∴,很多人跟我說看不懂∵π⌒,他問為什麼中國準備撤退的時候外資進入了中國⌒,而且大量併購商業地產△?我們可以看到包括金融開放在內的政策┊∴∴,大量的企業都在將中國境內的合資平台進行獨資化♂□,這就使得產生了很多需求﹡,對高端商業地產也有一定的支撐作用♀♂。

                                                              上海科創板的高科技企業∟〇,並不是說這些資金會直接流向地產△∴◇,而是由於科創板的推動﹡□,會催生很多億萬富豪π∴∵。他們會有改善住宅、改善辦公的需求♂↑。你會發現上海張江未來的一些商業地產⊙∟π,會有巨大的投資前景♂⌒。原因是┊⊙⊙,中國的硅谷可能就是上海張江♂∴∴,或者是整個浦東的中心π。

                                                              所以我們有自己的節奏π,也有自己對市場的判斷〇⊙。總的情況來說∟﹡,我們關注的是一線城市的商業地產⌒∟☆,但是我們正在從開發向存量資產、向城市更新逐漸進行轉型▽﹡?。

                                                              原因是深圳的科創板∴,深圳的納斯達克、新三板都在深圳♂♂,催生了大量的富豪♂□,這些資本涌到了整個地產領域☆,推動了整個深圳地產的價格♀。

                                                              我們本身就是一家百年的家族企業?π♀,所以對於鐵獅門整個中國戰略來說♂↑,並不會說因為大量的外資湧入或者內資入股⌒◇,我們就要參与或者說停止參与∟﹡♂,其實我們都有自己的一些看法和自己的節奏♀。

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                                                              我們不光關注鐵獅門投資人的回報問題♀,更多還是關注鐵獅門投資的本金問題⊙。因為只有當你保障了本金安全以後∵∵,我們才可以考慮投資大約是多少回報↑⊙。所以我們在合規、風控以及對市場的把握上▽↑,相對還是很穩健的一家公司△□。

                                                              最近⊿◇⊿,世界一流的房地產業開發商、運營商及基金管理公司——鐵獅門對中國市場表態??◇。鐵獅門表態⌒♂↑,他們對於中國市場並非短期的關注〇♀⊙,而是打算長期持有?。

                                                              首先♂,鐵獅門做了一個平台♂ππ,這個平台將大量的跟生活相關的、旅行相關的以及租戶各方面相關的需求⌒?,整合到一個手機APP中∟♀﹡。只要是鐵獅門的租戶π⊿▽,都可以通過這個APP連接到周邊的生活需要?∴,這個平台目前在美國和中國都取得了比較好的反響⊿〇。

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                                                              辦公仍是鐵獅門首選☆,在2000億的資產規模中☆π,辦公佔到一半以上π⊙,其他的是諸如酒店、商業、零售這樣一些交易┊⌒。

                                                              最近一段時間鐵獅門更多關注在城市更新領域♂〇?,我們要關注存量資產的改造□﹡,關注不同資產種類怎麼樣能夠做到轉換☆□⊿,或者更好地實現本身的價值□?〇。比如我們在北京▽△,鐵獅門跟首鋼合作∵⌒,我們建設了首鋼產業園↑。

                                                              因此□,未來可能中國資本市場能夠佔到指數的20%◇〇,也就意味着有大量的外資⊿△∴,通過這個關聯進入到中國市場⊙。這個行業中間我們有大量的資產管理?⌒∟,包括五牛也做了很多優秀的資產管理♂▽。很多人看了以後┊,說鐵獅門在產業園區裏面建到了最國際化的社區▽↑,因為內資和外資形成了非常好的生態↑。在今天我們光談房地產⊙↑▽,隨着科技的發展要慢慢落伍了☆♀▽。所以怎麼樣將房地產和科技結合在一起△,鐵獅門也做了很多的探索⊿⌒。

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                                                              很多人問鐵獅門2006年進入中國⊙,為什麼不能像萬科一樣做到幾千億的規模△∵?或者鐵獅門是不是能夠速度更快一些、做的項目更多一些△?

                                                              我們更多關注的是怎麼樣將一個鋼廠♂∟♀,將它新的功能跟體育、科技、娛樂、運動相關的功能∴π▽,能夠引進到這麼一個百年的鋼鐵企業┊,使它煥發青春☆▽。這個方面↑,我們跟很多人的視角是不一樣的∵?▽,我們更多關注在功能性的引入方面∴◇。

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                                                              中國在過去的這段時間〇,開始的時候我們關注的是在中國大量開發類的項目△⊿▽,土地其實很有限▽,而且價格也是越來越貴∟┊□。

                                                              當然基金也好、房地產也好﹡,流動性也是非常關鍵┊?。當你投資了以後不能退出♂,或者是最終回報各方面現金流很差⌒,我相信房地產最終還是會有問題﹡□♂。

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                                                              鐵獅門對中國市場是長期的↑。我始終記得全球總裁跟我說◇,鐵獅門不是在中國耕耘十年或者二十年∟,我們開始就是以百年的心態來看待在中國的投資⌒。

                                                              當然我們也在看上海或者深圳的跨資產類別∟☆⊿。除了辦公商業之外∴,我們有一些像是酒店變成長租公寓的⌒π∵,我們也有辦公的改造∵?⊿,甚至我們在將過剩的商場改變成共享辦公∟⌒。

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                                                              我們甚至已經將睡眠艙都放進俱樂部♂,租戶可以通過鐵獅門的俱樂部預約睡眠艙∴,實現不需要回家的想法♂∴〇。這些都是鐵獅門對租戶貼身的服務┊⊿⌒。

                                                              一根主線◇⊿,鐵獅門更關注的是中國的一線城市北京、上海、廣州、深圳﹡♂▽,這裏面大部分投在了上海∴∟∟。第二點♂,鐵獅門最關注地鐵上蓋或者大型交通樞紐上蓋⌒,這個角度在美國百年歷史里其實能看到↑。當下∟◇,中國可能還在大量建地鐵☆〇△,美國的地鐵已經成型了☆♀。所以我們認為交通樞紐上蓋具有重要的價值♀,如果我們要開發⌒﹡♂,一定是在那些區域進行開發♂♂┊。

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                                                              鐵獅門其實是外資在中國⊿,規模做得非常大的房地產企業之一?☆。截止目前為止π,鐵獅門大約開發體量超過兩百多萬平方米∟∵◇,資產管理規模在中國也非常大♂。鐵獅門募集的資本⊙,光人民幣基金就已超過100億人民幣∵⊿⊙,併購資本超過了120億人民幣┊。

                                                              不要小看指數的配置☆♂,他背後關聯的是大量資產管理公司⌒⊿↑,跟MSCI指數關聯的直接自動交易⊙π△,所以有部分外資就會配置到中國♂⌒∟。

                                                              中國的地產已經經歷了十幾年高速增長☆△∟,大量的開發會慢慢在中國走到尾聲⊿。但是中國的城市更新♂,大量的存量資產怎麼樣盤活♂,怎麼樣能夠將新的功能和他的活力引進到這些存量資產中間↑?

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                                                              同時像保險基金∵π⌒,德國的一些資本⊙,其實每年都有配置π,希望能夠三到五億美金不等配置在中國◇,所以也產生了需要♂∟⊿。

                                                              其次∟┊,鐵獅門在園區中間建設的一些俱樂部♂∟﹡,通過俱樂部的安排使得租戶不僅是在社區中間﹡,也可以通過俱樂部進行交友〇∟◇,實現更多的商業聯繫?∴,這些都是鐵獅門目前在紐約做的案例♂﹡。

                                                              在這個區域的分佈中◇↑↑,上海是一枝獨秀π﹡。外資青睞上海還有很多原因——市場程度化最高、流動性最強?☆◇。另外科創板對於上海未來的商業地產或經濟┊,有巨大的支撐作用┊☆。

                                                              目前這是鐵獅門在洛克菲做的重要辦公場所┊﹡∵,這個平台也會推往中國π⊙♂。在商業地產領域∟,更多談的是在地產交易↑,在過去三年π⊙?,每年都已超過了兩千億人民幣﹡△┊,這表明中國商業地產的流動性非常強□。

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                                                              所以我們是利用全球化的平台↑⊙♀,來更多更好地實現大型商業地產的退出♀△,在這方面我們也做了很多嘗試♂△。鐵獅門在新江灣城開發的項目看起來規模非常大□,整體92萬平方米?◇,包括兩棟﹡◇▽,一棟280米?,一棟250米的高塔π。中間像眼睛一樣東西┊□,我們是叫楊浦之眼、智慧之眼♂。這方面我們很高興和五牛控股完成了第二次的合作☆,也期待這個項目會取得巨大的成功∴。

                                                              在資金來源方面﹡△♀,在2013、2014年、2015年內資基本佔主導地位∴↑⊿,但自2018年以來♂♂〇,內資出現了一部分萎縮∟。其實更多的是因為資管新規或者內部貸款各方面的控制∵⌒。但此時♂,外資卻在這個階段大量進入中國┊〇。

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                                                              但相對來說﹡,外資有這個能力?,可以對這些資產進行改建?△π,或者能夠運營和管理♂◇,他們相信這樣一種價值的增值﹡□⊙,能使得這個資產能夠更好∵☆∴。

                                                              近日﹡,鐵獅門高級董事總經理、中國區首席投資官陳志超在五牛控股十五周年發展報告會上做了主題演講↑,並公布了鐵獅門中國的最新戰績:開發體量已超過兩百多萬平方米;人民幣基金募集超100億π?,併購資本募集超過120億人民幣□♀◇。

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                                                              在中國♂,我相信這是開始∟。所以中國的經濟還是擁有巨大機遇◇∴∴,在機遇與挑戰中間∵▽〇,相信中國目前還是眾志成城↑π▽。可以看到π△,在過去的大約12個月中∟,出現了一些新的投資◇,包括像凱德投資的北外灘雙子塔﹡▽,包括黑石投資的兩個巨無霸項目等等▽。這些資金種類各方面都是非常大的◇﹡,都是一百億、兩百億的大型項目⊿⊿□,這隻是一個縮影↑﹡。在過去12個月中間△▽⊙,外資來中國投資了大量商業地產┊∴。

                                                              第三個我們在策略上面還是相對中性或者偏保守♀,我們通常情況下都是用鐵獅門的品牌♀,鐵獅門招商的能力⊿,跟當地的合作夥伴成立合資公司↑◇∴,來鎖定優勢的價格⌒♀。

                                                              此外⊿﹡▽,外資資產配置還有一個重要的點□,即MSCI開始是拒絕向中國的指數放入當中┊?□,但是隨着經濟增長π□,他們願意將5%放到這個指數裏面⌒π。

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                                                              此外∴◇☆,伴隨着共享辦公的迅猛發展△□,鐵獅門在這個階段推出了一個共享辦公的品牌——Studio♀↑↑。這個品牌內部的定位是WeWork﹡﹡♂,是我們30歲以下年輕人的共享辦公∴☆,但鐵獅門studio是我們成年人的共享辦公?□。我們在整體的品牌定位、東西的高端性▽◇◇,相對來說可能都更加成熟穩重△⊿,高質量一些♂☆。

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                                                              此外〇,這也與強大的資產管理能力相關聯∟□,在中國其實可以看到大量的資產∟↑π,本身造得很漂亮♂□⊿,但都知道五年以後、十年以後就不能目睹了↑⊿△。

                                                              ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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